Guía Completa de la Compraventa: Tipos y Clasificaciones Explicadas

 a) En primer término, es importante distinguir entre la compraventa civil y la compraventa mercantil. La compraventa se considera mercantil cuando se realiza con el propósito directo y principal de comerciar o especular, como se establece en el Artículo 75-I y II, así como en el Artículo 371 del Código de Comercio. También se califican como mercantiles las compraventas celebradas entre comerciantes, según lo dispuesto en el Artículo 75-XXI del Código de Comercio, así como aquellas que tienen como objeto títulos de crédito, como acciones u obligaciones, de acuerdo con los Artículos 75-III, XIX y XX del Código de Comercio. Esta distinción es crucial ya que las compraventas mercantiles no están sujetas a la lesión (conforme al Artículo 385 del Código de Comercio) debido al propósito de especulación, expreso o implícito, que persiguen las partes. Además, en las compraventas mercantiles, los plazos para reclamar defectos de calidad, cantidad o vicios ocultos de los bienes vendidos son más cortos, según lo establecido en el Artículo 383 del Código de Comercio, debido a la rapidez y seguridad requeridas en las transacciones comerciales. Por último, la compraventa entre ausentes, cuando es de naturaleza mercantil, se perfecciona mediante la aceptación por parte del destinatario de la oferta (según el Artículo 80 del Código de Comercio), mientras que en caso de ser civil, el contrato no se perfecciona hasta que el oferente reciba dicha aceptación (según el Artículo 1807).

b) Otra distinción se hace entre la compraventa pública y la compraventa privada. La compraventa privada se realiza cuando el vendedor la celebra con un comprador de su elección, mientras que la compraventa pública implica llevar el bien a subasta pública para adjudicarlo al mejor postor.

c) También es relevante la diferencia entre la compraventa judicial y la compraventa extrajudicial, dependiendo de si la autoridad judicial interviene o no en la venta del bien.

d) La compraventa puede ser común u ordinaria, sujeta a las disposiciones generales sobre compraventa, o especial, regida por disposiciones específicas. Ejemplos de compraventas especiales incluyen las ventas "ad gustum", ventas con reserva de dominio, ventas por acervo, y ventas con cláusula resolutoria, entre otras, a las que se les dedica un análisis detallado posteriormente.

e) Por último, se puede distinguir entre la compraventa voluntaria y la compraventa necesaria. La compraventa voluntaria es aquella en la que el vendedor la realiza de forma espontánea sin estar legalmente obligado a hacerlo. En contraste, la compraventa necesaria se lleva a cabo por necesidad o compulsión legal. Ejemplos de compraventas necesarias incluyen la expropiación forzosa, la venta de bienes indivisos, las ventas en subasta judicial, las ventas de bienes de un quebrado, y las ventas realizadas en cumplimiento de una promesa de venta, entre otras situaciones (conforme a las disposiciones de los Artículos 939, 940, 1772, 2323 y las leyes de quiebras y promesas de venta aplicables).

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Guía Esencial para Entender Contratos: Compraventa, Permuta y Más

 

67. En primer lugar, es importante destacar las diferencias con respecto a la permuta:

a) En la permuta, la mayor parte o la totalidad de la contraprestación por el objeto se realiza mediante otro objeto, mientras que en la venta, al menos la mitad o la totalidad del precio se paga en efectivo (2250 y 2327).

b) En la compraventa, si el comprador teme ser despojado de su posesión o derechos, debe realizar el pago pendiente si el vendedor le ha garantizado la posesión o proporcionado una fianza, a menos que haya un acuerdo diferente (2299). En cambio, en la permuta, si el contratante que recibió el objeto teme ser despojado de su posesión o derechos y demuestra que el objeto no pertenecía a quien se lo entregó, no está obligado a entregar el objeto que ofreció a cambio, aunque se le garantice la posesión o se proporcione una fianza. Su única obligación es devolver el objeto que recibió (2328).

c) En la compraventa, si el comprador enfrenta una evicción (pérdida de la posesión debido a un tercero), el vendedor solo debe indemnizarlo si actuó de mala fe (2126 y 2127). En cambio, en la permuta, si el permutante que recibió el objeto sufre una evicción, puede reclamar el objeto que entregó si todavía está en manos del otro permutante, o exigir su valor o el valor del objeto dado a cambio, junto con daños y perjuicios (2329). Esto representa una mayor responsabilidad en la permuta en comparación con la compraventa.

La distinción entre la venta de una cosa futura y el contrato de obra a precio alzado también es importante. Aunque algunos autores los consideran similares, se pueden diferenciar de la siguiente manera:

• En el contrato de obra, una de las partes se compromete a entregar una cosa futura que se producirá mediante su trabajo, incluso si requiere la colaboración de otros o proporciona materiales accesorios o secundarios. En contraste, en la venta de una cosa futura, una persona se compromete a entregar una cosa que existirá en el futuro debido a un fenómeno natural o al trabajo de un tercero.

• Otra distinción subjetiva se basa en la intención de las partes. Si el enfoque principal es la entrega de un objeto en un plazo determinado sin considerar el trabajo necesario, es una compraventa. Si se presta más atención al trabajo requerido para ajustar la obra a un diseño o modelo, se trata de un contrato de obra a precio alzado.

En resumen, es crucial distinguir entre la venta de cosa futura y el contrato de obra a precio alzado debido a las implicaciones legales. En la compraventa, no existe un derecho unilateral de rescisión del contrato, como sí ocurre en el contrato de obra a precio alzado. Además, la responsabilidad por vicios ocultos del vendedor en la compraventa está sujeta a ciertos requisitos y a una caducidad breve, mientras que la responsabilidad del empresario en el contrato de obra a precio alzado es más amplia y perdura durante un período más largo para ciertos defectos.

En algunas situaciones, puede ser beneficioso para las partes estructurar su acuerdo como un contrato de obra a precio alzado en lugar de una venta de cosa futura para reducir impuestos. Por ejemplo, una empresa fraccionadora puede optar por vender el terreno y celebrar un contrato de obra a precio alzado para construir una casa según las especificaciones del comprador.

También es relevante distinguir entre la compraventa y el arrendamiento:

a) En el arrendamiento, el precio por el uso no necesariamente es en dinero, a diferencia de la compraventa donde el precio debe ser en dinero.

b) La compraventa generalmente implica una transferencia de propiedad, mientras que el arrendamiento es principalmente un acuerdo de administración, a menos que sea un arrendamiento a largo plazo.

c) La compraventa suele ser un contrato instantáneo, mientras que el arrendamiento es de ejecución prolongada.

d) En la compraventa, la cosa se recibe en el estado en que se encontraba al momento del contrato, mientras que en el arrendamiento, la cosa debe entregarse en buen estado para el uso acordado.

e) En la compraventa, el comprador puede usar la cosa como desee, mientras que en el arrendamiento, el uso está restringido al propósito acordado.

f) Si la cosa se pierde después de celebrar la compraventa, el riesgo es del comprador. En el arrendamiento, el riesgo suele recaer en el arrendador, a menos que el arrendatario no devuelva la cosa al final del contrato.

g) En la compraventa, el vendedor solo es responsable de vicios ocultos anteriores al contrato, mientras que en el arrendamiento, el arrendador responde por vicios ocultos incluso si surgen después del contrato.

h) La diferencia fundamental radica en que en la compraventa se transfieren la propiedad y un precio en dinero, mientras que en el arrendamiento, no se transfiere la propiedad de la cosa.

Además, es importante distinguir entre la compraventa, incluso con entregas parciales, y el contrato de suministro, que implica múltiples entregas periódicas y autónomas. Para que el incumplimiento en el suministro justifique la rescisión del contrato, debe ser grave y socavar la confianza en futuros cumplimientos. La terminología a menudo se refiere a la venta de entregas parciales como venta de entregas repartidas y al suministro como venta de ejecución continuada.

En conclusión, estas distinciones legales son cruciales para comprender y aplicar correctamente los diversos tipos de contratos y sus implicaciones legales.

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Compraventa: Historia y Evolución de un Contrato Clave en el Derecho

La compraventa, indudablemente, se destaca como el contrato más significativo y común de todos. Su origen se remonta a la evolución del trueque y la permuta, cuando la moneda emergió como el denominador común para las transacciones.

En contraste con el Derecho contemporáneo, la venta en la época romana tenía exclusivamente efectos obligatorios. No confería ningún derecho real al comprador, sino que establecía obligaciones mutuas entre las partes. El comprador no adquiría la propiedad ("dominium") de la cosa, sino solamente derechos crediticios que podían ser ejercidos únicamente frente al vendedor. La principal obligación del vendedor era entregar la cosa vendida al comprador, y esta entrega otorgaba al comprador la posesión pacífica de la misma, conocida como "habere licere". El vendedor no estaba obligado a transferir la propiedad, sino a asegurar la posesión tranquila. Su compromiso era más de acción que de dar, es decir, garantizar que el comprador prevaleciera en caso de un litigio posesorio planteado por un tercero.

La posesión pacífica, "habere licere", se lograba mediante la "nuda traditio", que se distinguía de la "traditio" que implicaba la transmisión de propiedad, ya que la primera implicaba la entrega de una posesión vacía.

En el derecho justinianeo, cuando se trataba de "res nec mancipi", la "traditio" permitía que el comprador adquiriera la propiedad, siempre que el vendedor fuera el propietario de la cosa. Para superar las limitaciones de esta estructura particular de la venta romana, se introdujo la "usucapio". Esta regla permitía que, dependiendo del caso, el comprador adquiriera el "dominium" sobre la cosa después de poseerla durante uno o dos años, basándose en el título "pro emptore". Durante este período, el pretor otorgaba la "actio Publiciana" cuando la cosa había sido entregada, acción que en la actualidad se relaciona con la acción plenaria de posesión.

En el derecho moderno, y específicamente en nuestro sistema legal, como se mencionó anteriormente, la transferencia de propiedad ocurre entre las partes por el mero efecto del contrato, sin necesidad de entrega, ya sea natural o simbólica. En general, la compraventa tiene un efecto real. Sin embargo, puede ser considerada "obligatoria" cuando la transferencia de propiedad se pospone en casos de venta con reserva de dominio, venta bajo condición, venta de cosa futura, venta de géneros y venta de cosa alternativa, aspectos que abordaremos más adelante. 

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Descifrando la Compraventa: Tipos y Secretos de un Contrato Fundamental

 La compraventa es un tipo de contrato que se enmarca en diversas categorías según sus características. En primer lugar, es un contrato sinalagmático, lo que significa que implica obligaciones recíprocas para ambas partes involucradas. Es un contrato oneroso, lo que indica que ambas partes reciben beneficios y asumen compromisos en forma de pago y transferencia de propiedad. Generalmente, se considera un contrato conmutativo, ya que las obligaciones y beneficios son conocidos desde el principio; sin embargo, existen excepciones, como la compra de esperanza, que puede tener un elemento aleatorio.

En cuanto a la temporalidad, la compraventa suele ser un contrato de ejecución instantánea, donde las obligaciones se cumplen de inmediato. No obstante, en algunas ocasiones, puede ser de ejecución diferida, como en el caso de ventas a plazo, o de ejecución escalonada, como las ventas en abonos.

La naturaleza de la compraventa también varía según el tipo de bienes involucrados. Cuando se trata de bienes muebles, se considera un contrato consensual, donde el acuerdo se establece por el consentimiento de ambas partes. En contraste, cuando involucra bienes inmuebles, se convierte en un contrato formal, que requiere ciertas formalidades legales, como la escritura pública.

Un aspecto importante de la compraventa es su carácter traslativo de propiedad, lo que significa que implica la transferencia de la propiedad del bien del vendedor al comprador. En algunas situaciones, la compraventa puede ser un contrato de adhesión, especialmente en las transacciones realizadas en tiendas de autoservicio, grandes almacenes o mediante distribuidores automáticos para productos como refrescos, cigarros y comestibles.

Además, la compraventa puede clasificarse como "obligatoria", cuando solo genera la obligación inmediata de transferir la propiedad, o como "real" o de eficacia real, cuando transfiere la propiedad de inmediato. Es un contrato principal, lo que significa que tiene su existencia independiente de otros contratos, y se considera un contrato-tipo, ya que sus efectos han servido para establecer principios generales aplicables a otros contratos sinalagmáticos onerosos y conmutativos, así como a cuestiones relacionadas con obligaciones, como el saneamiento por evicción y vicios ocultos, que actualmente es una responsabilidad general impuesta al vendedor a título oneroso en todas las ventas contractuales de bienes, similar a la responsabilidad del cedente de un crédito con respecto a su existencia o legitimidad.

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"Tres Claves para Entender la Compraventa: Más Allá de la Letra de la Ley"

 La compraventa, según nuestro Código civil, se define como un acuerdo en el cual una de las partes se compromete a transferir la propiedad de un objeto o un derecho, mientras que la otra se compromete a pagar un precio específico en efectivo (Artículo 2248). Aunque esta definición se inspira en el Código civil argentino (Artículo 1323), difiere en dos aspectos: a) incluye la venta de derechos, aunque se debe destacar que en este caso lo que se transfiere son los derechos mismos, no la propiedad; y b) no menciona la obligación del comprador de recibir la cosa, aunque esta obligación existe en la práctica y se conoce como "mora accipiendi" (Artículo 2292).

Se ha criticado esta definición legal, argumentando que se basa en el Código civil argentino, que exige la entrega de la cosa para la transmisión de la propiedad en la compraventa, mientras que en nuestro Derecho civil, la propiedad se transfiere automáticamente por el contrato, sin necesidad de entrega (Artículo 2014). Sin embargo, en nuestro Derecho civil, al igual que en el francés, el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa, aunque esto no sea necesario para la transmisión de la propiedad. En resumen, la definición legal tiene tres aspectos positivos: a) abarca la venta de cosas y derechos; b) menciona las dos obligaciones esenciales en la compraventa, que son la transferencia de propiedad o titularidad y el pago del precio en efectivo; y c) no menciona las obligaciones que a menudo están presentes en la compraventa, como la entrega y la garantía por evicción o vicios ocultos, las cuales pueden ser excluidas mediante acuerdo mutuo.

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clasificación de los contratos

 

42. Clasificaciones legales de los contratos. Existen diversos criterios para clasificar los contratos. En primer lugar, es esencial examinar las clasificaciones adoptadas por nuestro Código Civil. Luego, resulta conveniente señalar la clasificación didáctica que utilizaremos en este curso para el estudio de cada contrato en particular. Por último, también será útil mencionar las clasificaciones más conocidas o fundamentadas propuestas por la doctrina.

Nuestro Código Civil divide los contratos, desde una perspectiva puramente jurídica, en "unilaterales", cuando una sola de las partes se obliga hacia la otra sin que esta última quede obligada (1835); y bilaterales, cuando ambas partes se obligan recíprocamente (1836). Los bilaterales pueden ser amplios, cuando ambas partes simplemente se obligan, y sinalagmáticos o bilaterales estrictos, cuando las obligaciones que surgen para ambas partes tienen una interdependencia recíproca. Esta clasificación se explicará en detalle más adelante.

Sin embargo, la división en contratos unilaterales y bilaterales no es excluyente ni exhaustiva. Algunos contratos pueden comenzar como unilaterales pero generar obligaciones para la otra parte debido a eventos posteriores a su celebración. También existen contratos en los que, aunque ambas partes asumen obligaciones desde el principio, estas no están interconectadas, lo que no los convierte en verdaderos contratos sinalagmáticos. Además, el contrato de hipoteca no crea obligaciones, sino solo derechos reales.

Además, nuestro legislador clasifica los contratos desde una perspectiva principalmente económica en onerosos, cuando se establecen beneficios y gravámenes recíprocos, y gratuitos, cuando solo una de las partes se beneficia (1837).

El Código Civil subdivide los contratos onerosos en conmutativos, cuando las prestaciones que deben las partes son ciertas desde el momento de la celebración, de manera que pueden evaluar inmediatamente el beneficio o la pérdida que les causa, y aleatorios, cuando la prestación debida depende de un evento incierto que hace que no sea posible evaluar la ganancia o pérdida hasta que ocurra ese evento (1836). Esta definición legal de contratos aleatorios es inexacta e incompleta, ya que dentro de ella podrían incluirse contratos como los de sociedad y aparcería, lo que demuestra que la mera incertidumbre sobre la ganancia o pérdida no es suficiente. Además, es necesario que exista una alteridad y oposición en las prestaciones, de modo que la incertidumbre se refiera también al hecho de que lo que es una ganancia para una parte sea una pérdida para la otra en la misma medida. Esto se aplica a varios contratos aleatorios específicamente regulados por el legislador (2764 a 2793).

La distinción entre contratos gratuitos y onerosos es relevante para acciones legales como la acción pauliana en caso de fraude de acreedores. Para impugnar los contratos onerosos, el acreedor perjudicado debe demostrar la mala fe del deudor y del tercero que contrató con él (2164). En cambio, la acción es procedente para los contratos gratuitos incluso si hubo buena fe (2165). La misma distinción se aplica en casos de enajenación de bienes con violación de un contrato de promesa anterior (2247) y en adquisiciones de derechos reales sobre un inmueble de una persona no propietaria pero con inscripción a su favor en el Registro Público de la Propiedad (3009). En los contratos gratuitos, la responsabilidad del que hace la liberalidad solo existe en caso de dolo o mala fe, no en caso de culpa o negligencia.

Además de estas clasificaciones generales que contempla nuestra legislación positiva, también existen elementos para otras clasificaciones de interés:

1. Contratos nominados, es decir, aquellos expresamente regulados en el Código Civil (como compraventa, arrendamiento, etc.), y contratos innominados o atípicos, que no están específicamente regulados en el Código Civil y se rigen por las reglas generales de los contratos, las estipulaciones de las partes y, en caso de omisión, por las disposiciones del contrato más similar de los regulados en el mismo Código Civil (1858).

2. Contratos consensuales, que no requieren formalidades específicas para su validez (1838), y contratos solemnes, que requieren ciertas formalidades específicas para su celebración (como la escritura pública en el caso de la compraventa de inmuebles, 1825).

3. Contratos principales, que tienen una existencia independiente y autónoma, y contratos accesorios, que están subordinados a la existencia de un contrato principal y están destinados a garantizar su cumplimiento (1792).

4. Contratos personales, en los que las partes están obligadas en función de su persona y sus cualidades personales, y contratos reales, en los que la entrega de una cosa determinada es necesaria para su perfección (1839).

5. Contratos de ejecución inmediata, en los que las prestaciones se deben realizar de inmediato, y contratos de ejecución sucesiva, en los que las prestaciones se deben realizar de manera continua o periódica durante un período de tiempo (1854).

6. Contratos de adhesión, en los que una de las partes impone al adherente una serie de cláusulas predispuestas sin posibilidad real de negociación, y contratos negociados, en los que las partes tienen igualdad de posición y pueden discutir las condiciones del contrato en pie de igualdad.

7. Contratos de consumo, en los que una de las partes es un consumidor y la otra una empresa, y contratos entre empresarios (B2B), en los que ambas partes son empresas.

8. Contratos de trabajo, que establecen una relación laboral entre un empleador y un empleado, y contratos de prestación de servicios, que establecen una relación comercial entre dos partes en la que una presta servicios a la otra.

9. Contratos de compraventa, que transfieren la propiedad de un bien, y contratos de arrendamiento, que otorgan el derecho de uso y disfrute de un bien sin transferir la propiedad.

10. Contratos de financiación, que involucran préstamos y créditos, y contratos de inversión, que implican inversiones de capital.

Estas son solo algunas de las muchas posibles clasificaciones de los contratos. La elección de la clasificación adecuada depende del contexto en el que se esté estudiando o analizando un contrato en particular, ya que cada clasificación puede ser relevante en diferentes situaciones. En este curso, utilizaremos principalmente las clasificaciones propuestas por el Código Civil y la doctrina jurídica para analizar y entender cada contrato en detalle.

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La promesa de contrato

 La promesa de contrato es un acuerdo previo en el que una o ambas partes se comprometen a celebrar un contrato en el futuro, dentro de un período de tiempo definido, cuyos términos esenciales se establecen por escrito. A este tipo de acuerdo también se le conoce como antecontrato, precontrato, contrato preparatorio, contrato preliminar o promesa de contrato. El contrato que se acuerda realizar en el futuro se denomina contrato futuro, contrato definitivo o contrato prometido.

Este tipo de contrato se clasifica como preparatorio, ya que establece una relación jurídica preliminar para la futura celebración de un contrato completo. Según la doctrina española, también se considera un contrato accesorio, ya que siempre depende de la existencia de un contrato futuro, y un contrato de garantía, ya que se utiliza para garantizar que el contrato futuro se llevará a cabo. Puede ser unilateral o bilateral, dependiendo de si una o ambas partes se comprometen a celebrar el contrato futuro. En sí mismo, no implica un intercambio de bienes o riquezas, ya que este aspecto se refiere al contrato futuro en sí. Su principal función es de naturaleza jurídica. Además, es un contrato formal, ya que debe documentarse por escrito.

La historia de la promesa de contrato revela que no fue considerada en el Derecho Romano en general, sino solo en el contexto de la promesa de venta y la promesa de mutuo. En el Código Napoleónico, también se reglamentó la promesa de venta, pero de manera incorrecta al considerar que una venta era efectiva cuando se acordaban tanto el precio como el objeto en la promesa. Esto llevó a que en el Derecho francés no se permitiera una promesa bilateral de compraventa. Los códigos civiles de 1870 y 1884 en España sí admitieron expresamente la promesa de venta y establecieron consecuencias en caso de incumplimiento por parte del promitente comprador o vendedor.

Sin embargo, fue con el Código Civil de 1928 que se reglamentó la promesa de contrato de manera más general. Aunque esta regulación incluyó la compraventa, también generó confusión al afirmar que la venta era obligatoria cuando se acordaba la cosa y su precio, incluso si la cosa no se entregaba ni el precio se pagaba. Esto condujo a una confusión entre la promesa de compraventa y la compraventa en sí, a pesar de que ambas involucran un acuerdo sobre la cosa y el precio. En realidad, la interpretación correcta de este precepto es destacar que la compraventa es un contrato consensual, ya que no requiere la entrega de la cosa ni el pago del precio para su perfección ni para la transferencia de la propiedad de la cosa.

La figura de la promesa de contrato se diferencia de la opción, ya que en la promesa, el compromiso de celebrar un contrato futuro emana de un acuerdo de voluntades, ya sea para obligar a una de las partes o a ambas a concretar dicho contrato en el futuro. Por otro lado, la opción implica una declaración unilateral de voluntad que vincula al autor de la oferta por un tiempo establecido, generalmente tres días según la ley, cuando se trata de un contrato entre partes ausentes.

La formalidad para concretar un contrato a partir de una promesa es más sencilla, ya que se reduce a la aceptación unilateral por parte del destinatario de la oferta dentro del plazo indicado. En cambio, para el contrato futuro resultante de una promesa unilateral, siempre se requiere la concurrencia de ambas voluntades al momento de su celebración. Esto difiere de las negociaciones preliminares, tratos previos y discusiones preliminares que suelen preceder a la firma de un contrato, de las cuales las partes pueden retirarse libremente en cualquier momento, salvo si actúan de mala fe o cancelan las negociaciones sin motivo en un momento inoportuno.

Es importante mencionar que la responsabilidad de pagar daños y perjuicios puede surgir en casos de actuaciones ilícitas o contra las buenas costumbres. En el Derecho italiano, la "culpa in contrahendo" está regulada explícitamente, requiriendo que las partes se comporten de acuerdo con la buena fe durante las negociaciones y la formación del contrato. También se mencionan las "cartas de intención", que no son promesas de contrato, sino documentos provisionales que registran el estado de las conversaciones previas y los acuerdos potenciales entre las partes interesadas en celebrar un contrato en el futuro.

Es relevante destacar que la promesa se distingue de los contratos normativos o contratos-marco, donde se establecen reglas y marcos jurídicos para contratos futuros, pero ninguna de las partes queda obligada a celebrar dichos contratos en el futuro. También se diferencia de contratos como el de corretaje, donde una parte se compromete a pagar una prestación si logra que un tercero celebre un contrato con la otra parte en las condiciones acordadas previamente.

En resumen, la promesa de contrato implica un compromiso firme de celebrar un contrato futuro, mientras que la opción es una declaración unilateral que vincula al autor de la oferta por un tiempo limitado. La promesa se diferencia de otros tipos de negociaciones y acuerdos preliminares, y puede dar lugar a responsabilidades legales en caso de incumplimiento o actuación ilícita.

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