La promesa de contrato es un acuerdo previo en el que una o ambas partes se comprometen a celebrar un contrato en el futuro, dentro de un período de tiempo definido, cuyos términos esenciales se establecen por escrito. A este tipo de acuerdo también se le conoce como antecontrato, precontrato, contrato preparatorio, contrato preliminar o promesa de contrato. El contrato que se acuerda realizar en el futuro se denomina contrato futuro, contrato definitivo o contrato prometido.
Este tipo de contrato se clasifica como preparatorio, ya que establece una relación jurídica preliminar para la futura celebración de un contrato completo. Según la doctrina española, también se considera un contrato accesorio, ya que siempre depende de la existencia de un contrato futuro, y un contrato de garantía, ya que se utiliza para garantizar que el contrato futuro se llevará a cabo. Puede ser unilateral o bilateral, dependiendo de si una o ambas partes se comprometen a celebrar el contrato futuro. En sí mismo, no implica un intercambio de bienes o riquezas, ya que este aspecto se refiere al contrato futuro en sí. Su principal función es de naturaleza jurídica. Además, es un contrato formal, ya que debe documentarse por escrito.
La historia de la promesa de contrato revela que no fue considerada en el Derecho Romano en general, sino solo en el contexto de la promesa de venta y la promesa de mutuo. En el Código Napoleónico, también se reglamentó la promesa de venta, pero de manera incorrecta al considerar que una venta era efectiva cuando se acordaban tanto el precio como el objeto en la promesa. Esto llevó a que en el Derecho francés no se permitiera una promesa bilateral de compraventa. Los códigos civiles de 1870 y 1884 en España sí admitieron expresamente la promesa de venta y establecieron consecuencias en caso de incumplimiento por parte del promitente comprador o vendedor.
Sin embargo, fue con el Código Civil de 1928 que se reglamentó la promesa de contrato de manera más general. Aunque esta regulación incluyó la compraventa, también generó confusión al afirmar que la venta era obligatoria cuando se acordaba la cosa y su precio, incluso si la cosa no se entregaba ni el precio se pagaba. Esto condujo a una confusión entre la promesa de compraventa y la compraventa en sí, a pesar de que ambas involucran un acuerdo sobre la cosa y el precio. En realidad, la interpretación correcta de este precepto es destacar que la compraventa es un contrato consensual, ya que no requiere la entrega de la cosa ni el pago del precio para su perfección ni para la transferencia de la propiedad de la cosa.
La figura de la promesa de contrato se diferencia de la opción, ya que en la promesa, el compromiso de celebrar un contrato futuro emana de un acuerdo de voluntades, ya sea para obligar a una de las partes o a ambas a concretar dicho contrato en el futuro. Por otro lado, la opción implica una declaración unilateral de voluntad que vincula al autor de la oferta por un tiempo establecido, generalmente tres días según la ley, cuando se trata de un contrato entre partes ausentes.
La formalidad para concretar un contrato a partir de una promesa es más sencilla, ya que se reduce a la aceptación unilateral por parte del destinatario de la oferta dentro del plazo indicado. En cambio, para el contrato futuro resultante de una promesa unilateral, siempre se requiere la concurrencia de ambas voluntades al momento de su celebración. Esto difiere de las negociaciones preliminares, tratos previos y discusiones preliminares que suelen preceder a la firma de un contrato, de las cuales las partes pueden retirarse libremente en cualquier momento, salvo si actúan de mala fe o cancelan las negociaciones sin motivo en un momento inoportuno.
Es importante mencionar que la responsabilidad de pagar daños y perjuicios puede surgir en casos de actuaciones ilícitas o contra las buenas costumbres. En el Derecho italiano, la "culpa in contrahendo" está regulada explícitamente, requiriendo que las partes se comporten de acuerdo con la buena fe durante las negociaciones y la formación del contrato. También se mencionan las "cartas de intención", que no son promesas de contrato, sino documentos provisionales que registran el estado de las conversaciones previas y los acuerdos potenciales entre las partes interesadas en celebrar un contrato en el futuro.
Es relevante destacar que la promesa se distingue de los contratos normativos o contratos-marco, donde se establecen reglas y marcos jurídicos para contratos futuros, pero ninguna de las partes queda obligada a celebrar dichos contratos en el futuro. También se diferencia de contratos como el de corretaje, donde una parte se compromete a pagar una prestación si logra que un tercero celebre un contrato con la otra parte en las condiciones acordadas previamente.
En resumen, la promesa de contrato implica un compromiso firme de celebrar un contrato futuro, mientras que la opción es una declaración unilateral que vincula al autor de la oferta por un tiempo limitado. La promesa se diferencia de otros tipos de negociaciones y acuerdos preliminares, y puede dar lugar a responsabilidades legales en caso de incumplimiento o actuación ilícita.
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