La llamada propiedad horizontal o
comúnmente llamada en condominio, por pisos o departamentos, ha adquirido gran
importancia en estos últimos tiempos, habiéndose ampliado notablemente, en
consecuencia, la regulación somera que tenía en muchos códigos civiles.
Las leyes especiales sobre esta
materia han cubierto una necesidad social que exigía imperiosamente ser
atendida.
Es esta una modalidad de la
propiedad mediante la cual se pretende resolver, siquiera parcialmente, el
pavoroso problema que supone en las grandes ciudades encontrar alojamiento
adecuado para las familias, aún para las no numerosas, no solo por las rentas
elevadas de las viviendas, sino también por su reducida capacidad.
Algunos códigos civiles
consideran esta institución (condominio) como una forma de servidumbre antes
que una forma de propiedad, pero la doctrina rechaza semejante concepción.
Igualmente es desechada la teoría que concibe la propiedad de casas por pisos
como un derecho de superficie.
En torno a la naturaleza que
desde el punto de vista jurídico presentan las casas o edificios divididos por
pisos o apartamientos, se entiende que no es la de una verdadera copropiedad,
en consideración a que cada uno de los propietarios tienen derecho exclusivo y
completo a su piso o a su departamento, pudiendo ejercitar sobre los mismos
todos los derechos de un propietario, excepto los que se deriven de
obligaciones resultantes de la relaciones especiales de voluntad a que está
sometido, y que al mismo tiempo, determinadas porciones de inmuebles se hallan
en indivisión forzosa.
En este caso se trata de una
superposición de propiedades distintas y por separado, complicada con la existencia
de una propiedad que afecta las partes comunes por fuerza, o bien, destinadas
al uso común de los propietarios.
Lo que caracteriza a esta forma
de la propiedad es la coexistencia de la propiedad exclusiva de parte de la
cosa y la copropiedad de otra parte. El titular, por lo tanto, es propietario
de otra parte distinta de la misma.
Existen tres particularidades de
la propiedad horizontal:
Resulta la primera de la
yuxtaposición en un mismo objeto de una indivisión y de propiedades privativas;
la segunda, de que a causa precisamente del carácter perpetuo y forzoso de esta
indivisión, los propietarios de los diferentes pisos poseen sobre las partes
comunes un derecho de uso mucho más extenso que los comuneros ordinarios,
y la tercera consiste en que esta
indivisión, más que perpetua, es indeterminada en su duración y está
subordinada a la existencia de la
construcción hecha en el suelo común, pues si la casa es destruida volvemos a
encontrarnos en presencia de que cada propietario podrá pedir la división.
La propiedad horizontal
constituye una comunidad especial de bienes, ya por referirse concretamente a casas,
ya porque, dentro de la propiedad de las mismas, hay cosas comunes y cosas
referidas al dominio particular de cada propietario.
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