El régimen de la propiedad en
condominio de los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o naves
de un inmueble, se encuentra regulado, en la capital de la república, por la
Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, publicada
el 31 de diciembre de 1998 en el Diario Oficial de la Federación.
Se denominará condominio al grupo
de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos
en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía
pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un
derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad
exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes
comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
La ley introduce el concepto de
conjunto condominal que es toda aquella agrupación de dos o más condominios
construidos en un solo predio, siempre que cada uno de dichos condominios
conserve para sí áreas de uso exclusivo, y a su vez existan áreas de uso común
para todos los condominios que integran el conjunto de referencia.
Los condominios se clasifican
según sus características de estructura y uso. Por su estructura podrán ser: a)
condominio vertical, el que se establece en aquel inmueble edificado en varios
niveles en un terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de
copropiedad uso y disfrute; b) condominio horizontal, el que se constituye en
inmuebles con construcción horizontal donde el condominio tiene derecho de uso
exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida
en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular
de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas de terreno,
construcciones e instalaciones destinadas al uso común; y c) condominio mixto,
aquel formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar
constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como: edificios,
cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.
Por su uso. Los condominios
podrán ser: a) habitacional, que son aquellos en los que las unidades de
propiedad exclusiva están destinadas a la vivienda; b) comercial o de
servicios, aquellos en los que las unidades de propiedad exclusivas están
destinadas al giro o servicio que corresponda según su actividad; c)
industrial, aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a
actividades propias del ramo; y d) mixtos, que son aquellos en donde las
unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o más de los usos
señalados en los incisos anteriores.
La ley establece también los
condominios destinados a la vivienda de interés social y popular que serán: a)
los condominios destinados predominantemente a la vivienda de interés social y
popular clasificadas como tales de acuerdo con la legislación federal y local
en materia; b) aquellos que por las características socioeconónimcas de sus
condóminos sean reconocidos como de interés social por la autoridad
correspondiente, de acuerdo con los criterios que para este efecto expida.
La constitución del régimen de
propiedad en condominio es el acto jurídico formal mediante el cual se
establece esa modalidad de propiedad con el objeto del mejor aprovechamiento de
un inmueble en el que, dos o más personas teniendo un derecho privado, utilizan
y comparten áreas o espacios de uso y propiedad común, asumiendo condiciones
que les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en
forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, son demérito de su
propiedad exclusiva. El régimen de propiedad en condominio puede constituirse
en construcciones nuevas o en proyecto siempre que se cumpla con la definición
legal del condominio y el número de unidades de propiedad exclusiva no sea
superior a 120.
Para constituir el régimen de
propiedad en condominio, el propietario o propietarios deberán manifestar su
voluntad en escritura pública, en la cual harán constar:
a) La
licencia de construcción, o a falta de ésta, la constancia de regularización de
construcción;
b) La
ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del inmueble que se
sujetará al régimen; si éste se ubica dentro de un conjunto o unidad habitacional
deberá precisar su separación del resto de las áreas. Así mismo cuando se trate
de un conjunto condominal deberán precisarse los límites de los edificios o de
las alas, secciones, zonas, manzanas que de por sí constituyen regímenes condominales
independientes.
c) Una
descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales
empleados o que vayan a emplearse.
d) La
descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, número, ubicación,
colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento, etc.
e) El
establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para el cumplimiento
de las normas establecidas para facilitar a las personas con discapacidad el
uso del inmueble.
f) El
valor asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje indiviso
con relación al total del inmueble condominal.
g) Las
características de estructura y uso del condominio, así como el destino de cada
una de las unidades de propiedad exclusiva.
h) La
descripción de los bienes de propiedad común, destino, especificaciones,
ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permitan su fácil
identificación.
i)
Los casos y condiciones en que pueda ser
modificada la escritura constitutiva del régimen al reglamento.
La escritura constitutiva del
régimen de propiedad en condominio de inmuebles, así como los contratos de
traslación de dominio y demás actos que afecten la propiedad o el dominio de
estos inmuebles, deberán inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
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